公示公告

成县人民政府办公室关于印发成县棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案的通知

来源:成县住建局 | 作者: | 日期:2018-09-06 | 阅读: 202

                                                           成政办发〔2018〕226号

城关镇人民政府,县直有关部门,省市驻成各有关单位:

《成县棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案》已经2018年8月24日县政府第27次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

                                                                                                              成县人民政府办公室

                                                                                                                   2018年9月4日

                                           

                                 成县棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案

为了确保成县棚户区改造土地、房屋征收与补偿工作顺利推进,保障被征收人的合法权益,依照相关法律法规规定,结合我县实际,制定本方案。

一、基本情况

(一)征收依据

棚户区改造土地房屋征收工作以《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和《甘肃省城市和国有工矿棚户区改造住宅拆迁补偿和住宅拆迁保障工作指导意见》(甘建保〔2010〕107号)、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》(甘肃省人民政府令第86号)等有关法律法规和《成县县城总体规划(2008-2025年)》、《成县棚户区改造(含前期工作)承接主体与拟改造土地使用权一次性招标工作实施细则》为依据。

(二)征收部门及其实施单位

棚户区土地房屋征收人为成县人民政府,征收部门为成县住房和城乡建设局,具体由成县棚户区改造领导小组办公室负责实施区域内土地房屋征收及安置工作;有承接主体的片区可以委托片区中标承接主体单位负责具体土地房屋征收工作。其中,涉及征收范围内村民、居民,由城关镇、涉及村、社、居委会配合实施征收工作;老旧危楼由房屋原产权出售单位配合实施征收工作。

(三)征收范围及时间

征收范围:2015年以来实施棚户区改造的北坝片区区域内的村民、社区居民和城区部分老旧危楼住户;政府确定的城区其它棚户区改造片区。

征收时间:具体以征收范围内实施项目的征收公告发布之日起180日内完成土地房屋征收工作。

(四)征收原则

1.征收补偿对象为被征收土地使用权人和房屋以及地上附着物的所有权人或合法继承人。征收房屋以家庭户为单位;以宅基地证、房产证和户口本载明时间为准(2015年已实施的片区以2015年10月22日之前相关证明材料为准;新确定的棚户区改造片区或老旧危楼以实施征收公告发布之日前相关证明材料为准),确为分户独立生活的由征收部门确认后按分户对待。

2.凡被征收范围内的土地、房屋、各类建筑及附属设施,必须限期予以征收;对征收范围内的土地、所有合法建筑及附属物的征收补偿对象给予补偿。

3.征收房屋以面积计算为准,不以间数(个数)计算;房屋补偿面积的确认,有产权证、土地使用证和其他法定证明的以证载内容为准;无有效证明或存在争议的由第三方评估机构评估确定为准。其它构筑物、临时建筑物、简易设施、树木等附属物的补偿由第三方评估机构评估确定。

4.被征收人的房屋有租赁关系的,由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系;被征收人土地、房屋等征收物若有产权、债权债务纠纷的,由被征收人自行解决,在解决期间不停止征收工作的正常进行。

5.征收物设有担保抵押权的,依照国家有关担保抵押法律、法规执行。

6.公用道路、公用场地等公用设施不予补偿。公房、行政事业单位用房及附属物征收原则上一律无偿收回,不再补偿,并由主管部门负责按照规定期限自行搬迁。集体财产征收补偿收益归集体所有,个人不得私分、强占。征收范围内的公用供水、照明、通讯以及其它公用设施,由所属部门和权属单位自行筹资拆建。

7.征收范围内未取得合法手续的违法建筑、违章建筑、超过批准期限的临时建筑一律不予补偿。

8.国有土地上房屋征收补偿按确定基准评估价进行补偿;原集体土地和国有土地个人取得土地使用权的房屋征收补偿包含土地补偿和房屋补偿两部分,本次征收参照该区域国有土地上房屋征收补偿基准评估价进行补偿。

9.对老旧危楼的改造征收,可按照“统一评估、统一公示、统一签订协议、统一交付房屋、统一兑付补偿款、统一拆除”的“六统一”的形式开展房屋征收工作。

(五)安置补偿

成县棚户区改造房屋征收补偿方式有三种:一是货币补偿;二是房屋安置;三是货币补偿与房屋安置相结合,三种方式由被征收人自愿选择。土地房屋征收补偿包括:房屋、院落、附属物、设施迁移、房屋装修等补偿项目。其中:实物安置及货币补偿与实物安置相结合的棚户区改造户,选择在方案公布的实物安置房源内,坚持“先签协议,先排号,先选房”的原则进行房屋安置。

二、土地房屋征收安置补偿办法

(一)房屋评估

1.评估机构的确定

本次房屋征收项目评估机构按照规定程序选定有相应资质的评估机构,承担土地房屋征收等相关内容的评估。

2.评估内容

第三方评估机构负责征收范围内的房屋用途、房屋面积、院落面积的确认、确定;负责房屋的装饰及权属清晰的独立使用的简易房、厕所、圈舍、厨房、杂物房,院内围墙、大门、花台、压井、石墙,室内的灶台、火炕,院内生长的用材树、经济树等评估作价;需要第三方评估机构评估认定的其它事宜。

(二)经营性房屋征收补偿

经营性房屋在征收认定过程中,按照相关合法手续和实际建设、使用情况,分为门面房和非门面经营性用房。

1.门面房的认定。被征收的私有房屋符合下列条件之一的,可认定为门面房。

(1)持有规划部门核发的《规划许可证》,载明房屋规划用途为商业用房的;

(2)持有国土、住建部门核发的《土地使用证》、《房屋所有权证》载明土地或房屋为商业性质的;

(3)房屋按经营性用途建设,且位置位于城市主干道两侧、沿街开门,办理了相关经营性证照手续,存在经营行为的房屋首层。

2.非门面经营性用房的认定。被征收的私有房屋符合下列条件之一的,可认定为非门面经营业性用房。

(1)持有的《规划许可证》中未载明房屋规划用途为商用或未经规划部门核准变更房屋用途为商用,但已取得有效《营业执照》、《税务登记证》等相关证照且存在实际经营行为的房屋;

(2)未取得《规划许可证》,但房屋实际用于商业经营,分布在征收范围内的主要街道沿线,临街开门,正在开展经营,存在经营事实的房屋;

(3)房屋按经营性用途建设,且位置位于城市主干道两侧、沿街开门,办理了相关经营性证照手续,存在经营行为的二层及以上房屋;

(4)没有任何证件的简易建筑、临时建筑,办理了相关经营性证照手续,实际用于经营的房屋。

3.其他情形的认定。门面房或非门面经营性用房应为相对独立结构,如房屋内部经过局部改变为商业经营的,由第三方评估机构依据法律法规按照实际商业用途和面积进行认定登记;门面房面积以土地使用证、房产证载明的商业用途和面积为准;无相关证件的非门面经营性用房面积以第三方评估单位出具的评估报告为准。

4.门面房货币补偿标准。门面房货币补偿由经营性补偿和房屋补偿两部分组成,其中:经营性补偿按10000元/㎡进行补偿;房屋补偿按照房屋结构类型分类确定,其中:框架和砖混结构按3300元/㎡进行补偿,砖木和土木结构按3200元/㎡进行补偿。

5.非门面营业性用房货币补偿标准。非门面营业性用房除按住宅房屋补偿标准给予补偿外,根据营业性房屋所在区域、经营年限、经营状况,由评估单位评估给予适当的非门面营业性补偿。

(三)住宅房屋征收补偿

1.住宅房屋认定条件。住宅房屋按照土地使用证、房产证、户口本进行认定登记;无相关证件的房屋按照层高(最低点不小于2.2米)、建筑结构、实际用途由第三方评估单位评估认定。

2.补偿方式。被征收住宅采用货币补偿方式,征收人根据第三方评估单位评估结果,在被征收人签订征收协议搬离交房后由征收部门一次性以货币方式支付给被征收人。棚户区改造范围内住宅按两种类型进行补偿:

(1)棚户区范围内居民住房基准价为3300元/㎡。具体按以下方式确定补偿价格:

①单层(独栋一层)住宅补偿价格在基准价基础上提高20%;同时,在基准价基础上增加15%的补助。具体两项合计为4455元/㎡(3300元/㎡×135%)。

②独栋二层(最高层为二层)住宅补偿价格在基准价基础上提高20%。具体为3960元/㎡(3300元/㎡×120%)。

③独栋三层及三层以上住宅补偿价格在基准价基础上,对一、二层部分提高20%,具体为3960元/㎡(3300元/㎡×120%);对三层及三层以上部分按基准价确定,具体为3300元/㎡。

(2)纳入城市棚户区改造范围的国有土地上所盖的单层(独栋一层)、独栋二层和独栋三层及三层以上住宅且属于房改房或福利性质的房屋、老旧危楼(多层单元住宅楼),全产权住宅按3500元/㎡补偿,未取得全部产权的住宅,住户通过补缴产权差价款(按照产权出售时全产权价格乘以单位产权比例计算确定),过渡为全产权房后按3500元/㎡补偿,土地不再进行另外补偿;单层(独栋一层)、独栋二层和独栋三层及三层以上且属于房改房或福利性质的房屋院落,个人取得土地使用权或个人已交纳土地使用相关费用的给予院落补偿。住宅楼征收面积以房产证证载面积为准,无房产证或有房产证但存在面积争议的以第三方评估机构实测面积为准。

(四)房屋安置

为充分满足棚户区改造土地房屋征收户多样性需求,增加改造户安置选择权,在货币化安置补偿的基础上,对征收房屋可按照被征收人意愿进行房屋安置与货币补偿及房屋安置相结合的方式进行实物安置。

2015年--2017年以货币化补偿安置形式实施改造的北坝片区区域内的村民、社区居民和城区部分老旧危楼住户不享受本方案确定的房屋安置。

1.安置房屋基本标准和地点

(1)安置房屋基本标准:

安置住宅房屋基本标准:水泥毛坯地面,天棚、墙面均为混合砂浆抹面,室内预留插座、照明开关、预留电话、有线电视接口,安装进户防盗门、单元门等(具体以实际设计图纸标准的毛胚房为准)。

安置门面房基本标准:水泥毛坯地面,天棚、墙面均为混合砂浆抹面,室内预留插座、照明开关等(具体以实际设计图纸标准的毛胚房为准)。

安置房屋配套设施标准:水电暖等基础配套设施齐全。

(2)安置地点:

政府指定的安置区域内确定的安置楼。

2.安置房价格

住宅价格:住宅安置房成本价格为3500元/㎡(其中:顶楼成本价格为3300元/㎡),住宅安置房市场优惠价为4000元/㎡(其中:顶楼市场优惠价为3800元/㎡)。

门面房价格:门面房安置基准价按照门面征收价13300元/㎡执行,门面房安置房市场优惠价为15000元/㎡。

3.房屋安置办法及标准

(1)住宅安置

①安置面积:

被征收人合法房屋以货币化标准核算补偿后,对住宅部分继续选择实物安置的,以被征收人所征收住宅房屋面积为依据,按照全部已征收住宅面积或部分已征收住宅面积的1:1.2在安置小区进行住宅安置。在房屋安置过程中以可供选择的安置房屋的实际面积为标准,原则上每户安置一套住宅、就近靠档,确因家庭人口较多或已婚子女与父母共同居住的,经申请批准可安置两套住宅,但总安置面积原则上最大不得超过征收住宅房屋面积的140%。

②安置价格:

在实物应安置面积以内的部分,以实物安置房屋对应的征收房屋面积成本价结算。

超面积安置的划分为三个价格段次:超过应安置面积0-5㎡(含 5 ㎡)段次的,以安置房成本价3500元/㎡核算;超过应安置面积5-10㎡(含 10 ㎡)段次的,以安置房市场优惠价4000元/㎡核算;超过应安置面积10㎡以上(不含 10 ㎡)的,以安置房市场价核算。

(2)门面房安置

①安置面积:

被征收人合法门面房以货币化补偿标准核算后,对门面房部分继续选择实物安置的,以被征收人所征收门面房面积为依据,按照全部已征收门面房面积或部分已征收门面房面积1:1在安置小区进行门面房安置。在实际实物安置过程中以可供选择的安置门面房的实际面积为标准,原则上按照对等安置面积就近靠档。

②安置价格:

在门面房安置面积以内的部分,以门面房安置基准价13300元/㎡结算,超过应安置面积的以安置楼门面房市场价核算。

4.房屋安置办法

选择实物安置的棚户区改造户,在货币化安置协议的基础上签订实物安置协议,享受过渡费及停产停业损失,安置房款在货币化补偿款中扣除,不足部分由改造户补交。在房屋实际建成交付时核算安置房屋实际价款,互补差价后交房。

(五)自购商品房安置:被征收人在商品房中自由选购住宅的,购房价格由市场决定,购房过程与征收人无关。

(六)搬迁补助及其他补偿

1.住宅过渡安置费:

房屋征收后原则上采取自行过渡的方式。选择货币化安置的,住宅搬迁过渡安置费按征收住宅面积每月8元/㎡进行补偿,过渡期为4个月,实行一次性过渡;选择实物安置的,享受安置过渡费,过度周期内(以签定协议腾退房屋当月到实际安置交付房屋的当月为过渡周期)给予过渡补助,安置过渡费补助标准为每平方米12元/月,补助面积按照实物安置征收面积计算。补助期限暂定为24个月,一次性发放,具体发放周期和金额按实际安置结束之日以上述标准核算,长退短补。

2.实物安置门面房停产停业损失补助:

门面房选择货币化安置的不享受停产停业损失补助;门面房选择实物安置的,根据实际安置的商业性用房建筑面积在过渡周期内(以签定协议腾退房屋当月到实际安置交付房屋的当月为过渡周期)给予停产停业损失补助,补助标准为每平方米60元/月,补助面积按照实物安置征收面积计算。补助期限暂定为24个月,一次性发放,具体发放周期和金额按实际安置结束之日以上述确定的标准核算,长退短补。

3.固定电话迁移费:108元/部。

4.住宅房屋搬家补助费:按拆除住宅面积基数12元/㎡ 。

5.空调迁移费:200元/台。

6.太阳能热水器迁移费:200元/组。

7.有线电视迁移费:100元/户。

8.原有房屋装饰费用:拆迁房屋的室内装修,按评估机构实际评估金额予以补偿。

9.附属物补偿费用:根据被征收人附属物实际状况进行清登,主要包括独立使用的简易房、厕所、圈舍、厨房、杂物房,院内围墙、大门、花台、压井、石墙,室内的灶台、火炕,院内生长的用材树、经济树等,具体按照现状由评估单位评估核定补偿费用。

(七)院落的补偿

1.院落面积的界定。院落面积指总占地面积减去房屋压占面积的差额。

(1)单户总占地面积大于200㎡部分,但已由国土部门处罚后认定为宅基地超占面积的部分。

(2)单户总占地面积大于200㎡部分,未经国土部门处罚认定的超占面积部分不作为院落计算。

(3)单户总占地面积在200㎡以上、没有明确四至界限的,宅基地总面积以200㎡计算。

(4)祖遗房屋及院落总占地面积超过200㎡的部分。

2.共有院落的分割。被征收人共有宅基地院落的,由共有人自行分割,确定被征收人或共有人实际占有宅基地面积。

3.土地面积的补偿。按照国土部门划定的城区分区域基准地价为依据,一类区域被征收人院落按1500元/㎡予以补偿;二类区域被征收人院落按照1200元/㎡予以补偿。属于院落界定第(1)类情形的超占部分按照900元/㎡予以补偿;属于院落界定第(2)类和第(3)类情形的超占部分按照国土部门规定的土地征收价格进行征收,属于院落界定第(4)类情形的超占部分按照700元/㎡予以补偿。

(八)其他情形

1.生活特困家庭。房屋征收户中原享受五保的家庭和因灾、因病导致生活困难家庭,相关部门不得将征收房屋补偿所得计算家庭收入,取消民政救助等项目。五保家庭、优抚对象、义务兵家属、烈士家属在公告发布之日起30日内签订征收协议的,每户一次性给以10000元的补助(涉及两项及以上的不重复享受)。

2.托底保障政策。房屋征收后它处再无住宅,其所得补偿款无法购买到满足基本住房需求住宅的被征收人,在政府保障房中予以照顾解决。

(九)房屋征收奖励

签订协议依时间顺序实行梯次奖励,按被征收房屋(只计算征收住宅)面积,在征收工作组入户征收动员之日起10日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予300元/㎡奖励;入户征收动员之日起11日后20日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予200元/㎡奖励;入户征收动员之日起21日后30日内签订协议并在3个月内腾空交房的给予100元/㎡奖励,30日后签订协议的不予奖励。签订协议后不能在规定时限内腾空房屋的,视为自动放弃奖励资格。该奖励办法在被征收人签订协议并腾空交房的规定时间内有效,否则取消奖励。同时,选择实物安置征收户享有优先选择安置房的权利。

(十)征收协议的签订

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿内容和搬迁期限等事项协商一致后签订《房屋征收补偿协议》,选择房屋安置的征收户,同时补充签订《房屋安置协议》。《房屋征收协议》由被征收土地房屋的产权人、合法继承人或授权委托人签订。

(十一)补偿发放

被征收人依据被征收的土地房屋和补偿标准,在《房屋征收补偿协议》签订并交房生效后,发放土地房屋征收补偿款。

三、土地房屋征收程序

第一阶段:宣传动员、调查摸底阶段。主要任务:一是征收部门对拆迁范围内各户土地、房屋建筑、地面附着物进行调查登记,公示、确认和汇总。二是征收部门对拆迁范围内权属不清的土地、房屋和属于违法违章建筑物的,依法作出裁定和处理。三是深入棚改户宣传法规政策和征收补偿方案,征求群众意见,做好群众思想工作。

第二阶段:发布公告阶段。主要任务:一是由政府组织相应人员和利益群体,对社会不稳定因素进行风险评估,并制定相应措施。制定补偿安置方案、征求公众意见,对提出的不同意见,由政府征收部门组织进行公开听证,根据听证会纪要归纳的处理意见进行修订。二是将社会稳定风险评估结果及安置补偿方案上报政府,经政府会议讨论,作出房屋征收决定,发布征收决定的公告,公布房屋征收补偿安置方案,告知被征收人行政复议、行政诉讼权利事项。三是开展征收评估及复核认定工作。

第三阶段:签订土地房屋征收补偿协议、征收房屋阶段。主要任务:一是签订房屋征收补偿协议,组织被征收人搬迁交付房屋,兑付房屋征收补偿各项费用,将征收土地上树木、房屋、临时建筑物等进行全面清理拆除。二是协调处理房屋征收争议、纠纷,妥善化解矛盾。三是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成协议,或产权人不明确的,由县政府按照补偿方案作出补偿决定,并予以公告。被征收人有依法申请行政复议和提起行政诉讼的权利。四是对达不成协议的被征收人,需要申请法院执行的征收案件,在充分做好思想工作的基础上,做好申请强制执行的有关工作。

具体实施片区各阶段时间安排,以本片区实际工作进展由土地房屋征收人确定。

四、相关事项和法律责任

(一)被征收人应当保证名下房产、土地、构筑物、果树、水电等产权、使用权的真实有效,如因被征收人隐瞒等原因导致发生纠纷,被征收人承担由此产生的法律责任。

(二)被征收人应配合房屋征收部门开展入户调查工作。被征收人在办理房屋征收补偿事宜时,应提供房屋所有权证、土地使用权证、户口簿及身份证等相关证明材料。

(三)被征收人签订征收补偿协议后,应当在约定期限内将被征收房屋交由征收人拆除,按协议补偿过的一切建构筑物均由征收人全权处理。

(四)违法违章建构筑物和超过批准期限的临时建筑,由责任人自行拆除;拒不拆除的,依法强制拆除。

(五)在实施市政基础设施建设中,涉及水电、杆塔、管线等设施需迁移或新建的,责任单位应无条件积极主动配合项目实施,不再给予补偿。

(六)党政机关、人民团体、事业单位及国有企业办公用房征收由县政府另行决定。

(七)产权人灭失户土地房屋的征收。灭失户无法定继承人或遗赠人的,其住房征收补偿归村集体或单位所有;灭失户有法定继承人或以有效遗赠协议确定受赠人的,依据《继承法》或遗赠协议分配其住房征收协议补偿。未按遗赠协议履行赡养义务或继承权被依法剥夺的,其住房征收补偿仍归村集体或单位所有,如发生争议,可通过司法途径解决。

(八)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,按相关法律法规的规定,由房屋征收部门依法作出征收补偿决定。

(九)被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由征收人依法申请人民法院强制执行。

五、禁止行为

(一)凡属征收范围内的单位和个人,自征收公告发布之日起不得进行以下活动,否则在征收补偿过程中不予确认,所产生的一切损失和后果由被征收人自行承担。

1.新建、改建、扩建及装饰房屋的;

2.改变房屋和土地用途的;

3.房屋抵押、质押或改变物权的;

4.办理卫生、工商、税务等相关手续的;

5.办理分户、过户的;

6.法律法规规定的其他事项。

(二)征收补偿协议签订后,被征收人不得擅自拆除或破坏被征收房屋内的门、窗、水管、电线等设施。否则,由此引发的一切安全责任事故由被征收人自行承担。

(三)被征收人须自行缴清搬迁前所使用的水、电、有线电视、网络、电话等所有费用。

六、其他

(一)本方案适用于本次征收补偿安置,征收范围内的棚户区改造具体片区可结合本片区实际情况,依照本方案单独制定片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案并执行。

(二)本方案未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省市县棚户区改造及土地房屋征收等相关规定和执行;本方案发布之后确定的棚户区改造片区在征求被征收人意见后,可对合理意见建议制定补充内容并执行;特殊情况由成县棚户区改造工作领导小组集体研究决定。

(三)本方案由县住建局负责解释。

(四)本方案自发布之日起施行。2015年11月11日县政府下发的《成县棚户区改造土地房屋征收补偿安置方案》同时废止。