公示公告

成县人民政府办公室 关于印发成县十字街公安局 商务局及工信局供销联社片区棚户 区改造土地房屋征收安置补偿方案的通知

来源:成县住建局 | 作者: | 日期:2018-09-06 | 阅读: 184

                                                         成政办发〔2018〕227号

 

城关镇人民政府,县直有关部门,省、市驻成各有关单位:

《成县十字街公安局商务局及工信局供销联社片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案》已经2018年8月24日县政府第27次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

                                                                                                  成县人民政府办公室

                                                                                                          2018年9月4日

                     

                   成县十字街公安局商务局及工信局供销联社片区棚户区改造土地房屋征收

                                                                  安置补偿方案

 为落实国家棚户区改造惠民政策,改善居民居住条件和生活环境,完善城市基础设施,全面提升城市形象,根据《成县棚户区改造(含前期工作)承接主体与拟改造土地使用权一次性招标工作实施细则(试行)》、《成县棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案》等文件精神,现就十字街公安局商务局及工信局供销联社片区棚户区改造工作制定本方案。

一、基本情况

(一)征收依据

本方案严格依据《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和《甘肃省城市和国有工矿棚户区改造住宅拆迁补偿和住宅拆迁保障工作指导意见》(甘建保〔2010〕107号)、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》(甘肃省人民政府令第86号)、《成县县城总体规划(2008-2025年)》等相关法律法规制定。

(二)项目名称

成县十字街公安局商务局及工信局供销联社片区棚户区改造项目。

(三)征收部门及实施单位

成县十字街公安局商务局及工信局供销联社片区棚户区改造土地房屋征收人为成县人民政府,征收部门为成县住房和城乡建设局,具体由成县棚户区改造领导小组办公室负责,征收中棚改办可以委托片区中标承接主体单位负责具体土地房屋征收工作。片区内涉及县委办、公安局、检察院、法院、工信局(商务局)、供销联社、城关镇、北街居委会为各自分区的责任单位,配合完成各分区内的土地房屋征收安置工作。

(四)征收范围

1.成县十字街公安局商务局片区棚户区改造项目区域为东起商务局东侧,南至东大街,西与“武装部旧址一期开发项目”、北大街相连,北至县委旧家属院,占地面积约28亩。包含:

(1)公安局六层家属楼4幢,共涉及144户;

(2)县委六层家属楼3幢及柴房,共涉及84户;

(3)县委四层办公楼1幢、平房、锅炉房及彩钢房;

(4)检察院六层家属楼1幢及柴房,共涉及24户;

(5)法院六层家属楼1幢、柴房及锅炉房,共涉及36户;

(6)商务局六层家属楼1幢,共涉及36户;

(7)商务局临街四层综合楼1幢(一层商铺;二、三层办公)、柴房、锅炉房及后院私人占有的国有土地;

(8)北大街县委家属楼周边9户私人商铺及住宅。

2.成县工信局供销联社片区棚户区改造项目区域为东起同谷北路,南至东大街,西至武家巷,北至供销社家属楼及县委旧家属楼北侧,占地约13亩。包含:

(1)工信局四层住宅楼1幢,共涉及16户。

(2)工信局临街四层综合楼1幢(一楼商铺;二、三、四楼办公);

(3)县委家属楼四层住宅1幢及柴房,共涉及29户。南侧私人简易房3户;

(4)供销社六层住宅楼1幢(住宅底商),共涉及60户。

(5)供销社临武家巷三层综合楼1幢(一层商铺;二、三层办公楼),钢结构“东昇生活超市”两层1幢、“东昇美食城”两层1幢。

(五)征收建设期限

土地房屋征收公告发布之日起180日内完成。

回购房屋项目建设期限36个月(如交房延期,过渡安置费逐月顺延)。

(六)征收原则

1.征收补偿对象为被征收土地使用权人和房屋以及地上附着物的所有权人或合法继承人。征收房屋以家庭户为单位;以宅基地证、房产证和户口本载明为准;确为分户独立生活的,以提供的征收公告发布之日前相关证明材料并由征收部门确认后按分户计算。

2.凡被征收范围内的土地、房屋、各类建筑及附属设施必须限期予以征收;对征收范围内的土地、所有合法建筑及附属物的征收补偿对象按规定给予补偿。

3.征收房屋以建筑面积计算为准,不以间数(个数)计算;房屋补偿面积的确认以产权证、土地使用证证载内容为准;无有效证明或存在争议的由第三方评估机构评估确定为准,其他构筑物、临时建筑物、简易设施、树木等附属物的补偿由第三方评估机构评估确定。

4.选择回购方式的,商铺按照已征收的商铺等面积回购;住宅原则上按照“一户一套、就近靠档”予以回购,回购面积以实际征收的住宅房屋建筑面积为依据确定。

5.被征收人的土地房屋有租赁关系的,由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系;被征收人土地、房屋等征收物若有产权、债权、债务纠纷的,由被征收人自行解决,在解决期间不停止征收工作的正常进行。

6.被征收土地房屋设有担保抵押权的,依照国家有关担保抵押法律、法规执行。

7.公用道路、公用场地等公用设施的征收不予补偿。公房、行政事业单位用房及附属物征收原则上一律无偿收回,不再补偿,并由主管部门负责按照规定期限自行搬迁。集体财产征收补偿收益归集体所有,个人不得私分、强占。征收范围内的公用供水、照明、通讯以及其他公用设施,由所属部门和权属单位自行筹资拆建。征收后的房屋等设施由征收部门组织统一拆除。

8.征收范围内未取得合法手续的违法建筑和超过审批期限的临时建筑一律不予补偿。

9.征收范围内老旧危楼由房屋征收部门统一组织实施,原房屋产权出售单位成立工作组配合征收。征收过程中可按照“统一评估、统一公示、统一签订协议、统一交付房屋、统一兑付补偿款、统一拆除”的“六统一”的形式开展房屋征收工作。

(七)房屋回购

被征收人选择回购房屋的,原则上在原址就近指定房源内回购期房。

二、房屋征收安置补偿办法

(一)房屋评估

1.评估机构的确定

本次房屋征收项目评估机构按照规定程序选定有相应资质的评估机构,承担土地房屋征收等相关内容的评估。

2.评估内容

第三方评估机构负责征收范围内的房屋用途、房屋面积、院落面积的确认、确定;负责房屋的装饰及权属清晰的独立使用的简易房、厕所、圈舍、厨房、杂物房,院内围墙、大门、花台、压井、石墙,室内的灶台、火炕,院内生长的用材树、经济树等评估作价;需要第三方评估机构评估认定的其它事宜。

(二)房屋性质的认定

1.商铺认定条件:

被征收的私有房屋符合下列①、②条件之一的,可认定为商铺;符合下列③、④条件之一的,除按照相应的房屋标准补偿外,经评估单位评估认定后,按照实际经营情况再给予一次性停产停业补偿。

①持有规划、国土、住建部门核发的《规划许可证》、《土地使用证》、《房屋所有权证》中的任何一项载明土地或房屋为商业性质的;

②北大街及武家巷临街一层房屋建成后一直用于商业经营,长期存在经营事实,并取得有效《营业执照》、《税务登记证》等相关证照的;

③土地属性为住宅用地,在建设、使用过程自行改建为商业用房的,不论是否有《营业执照》、《税务登记证》等相关证照,均不作为商铺认定,按住宅补偿,以实际经营面积一次性给予停产停业补偿。

④没有任何证件的简易建筑、临时建筑实际用于经营的房屋,不认定为商业用房,房屋补偿标准以评估公司评估报告为准,按实际经营面积给予一次性停产停业补偿。同时不享受回购优惠政策。

2.住宅的认定条件:

住宅房屋按照土地使用证、房屋所有权证、户口本进行认定登记;无相关证件的房屋由被征收人提供权属证明(村、社、居委会加注意见)进行登记,由第三方评估单位评估认定。

(三)安置补偿标准

成县十字街公安局商务局片区及工信局供销联社片区棚户区改造项目房屋征收补偿方式采用一次性货币安置补偿,选择购买期房的,按照所征收的门面或住宅享受优先回购新建指定房源房屋的优惠政策。

1.货币化安置

被征收人选择一次性货币安置补偿方式的,结算补偿费用后,直接领取货币补偿款。一次性货币安置的补偿包括房屋、院落、附属物、房屋装修、搬迁补助及其它费用补偿。

(1)商铺一次性货币安置补偿标准。

本项目范围内商铺一次性货币安置补偿由经营性补偿和房屋补偿两部分组成,其中:经营性补偿按10000元/m2进行补偿(商铺压占土地补偿已包含在经营性补偿之中);房屋补偿按照房屋结构类型分类确定,框架和砖混结构按3300元/m2进行补偿,砖木和土木结构按3200元/m2进行补偿。

(2)住宅一次性货币安置补偿标准。

①本项目范围内居民住房基准价为3300元/m2(住宅压占土地补偿已包含在基准价之中)。具体按以下方式确定补偿价格:

A、单层(独栋一层)住宅补偿价格在基准价基础上提高20%;同时,在基准价基础上增加15%的补助。具体两项合计补偿价为4455元/m2(3300元/m2*135%)。

B、独栋二层(最高层为二层)住宅补偿价格在基准价基础上提高20%。具体补偿价为3960元/m2(3300元/m2*120%)。

C、独栋三层及三层以上住宅补偿价格在基准价基础上,对一、二层部分提高20%,具体补偿价为3960元/m2(3300元/m2*120%);对三层及三层以上部分按基准价确定,具体补偿价为3300元/m2。

②纳入城市棚户区改造范围的老旧危楼(多层单元住宅楼),全产权房按3500元/m2补偿;未取得全部产权的住宅,住户通过补缴产权差价款(按照产权出售时全产权价格乘以单位产权比例计算确定),过渡为全产权房后按3500元/m2补偿。住宅楼征收面积以房产证证载面积为准,无房产证或有房产证但存在面积争议的以第三方评估机构实测面积为准。

(3)其他。

①在老旧危楼改造中,房屋性质为住宅,在后期使用过程中私自改建为商业用房的,除按老旧危楼标准补偿外,另按实际经营面积和经营状况经评估单位评估给予不高于2000元/m2一次性停产停业补助。

②没有任何证件的简易建筑、临时建筑实际用于经营的,不作为商业用房,以评估公司评估报告为准,不再进行安置。另按经营面积给予每平米每月60元一次性发放6个月停产停业补助。

(4)私人院落一次性货币安置补偿标准。

院落面积的界定:院落面积指总占地面积减去房屋压占面积的差额。

①单户总占地面积大于200m2部分,但已由国土部门处罚后认定为宅基地超占面积的部分。

②单户总占地面积大于200m2部分,未经国土部门处罚认定的超占面积部分不作为院落计算。

③单户总占地面积在200m2以上、没有明确四至界限的,宅基地总面积以200m2计算。

④祖遗房屋及院落总占地面积超过200m2的部分。

⑤共有院落的分割。被征收人共有宅基地院落的,由共有人自行分割后,确定被征收人或共有人实际占有宅基地面积。

⑥土地补偿。按照国土部门划定的城区分区域基准地价认定为院落的,按照1500元/m2予以补偿;属于院落界定第①类情形的超占部分按照900元/m2予以补偿;属于院落界定第 类和第类情形的部分按照国土部门规定的土地征收价格进行征收,属于界定第④类情形的部分按照700元/m2予以补偿。

2.房屋回购

为了最大限度让利被征收人、满足住房需求,被征收人享受就近回购新建指定房源的权利。回购期限从房屋征收协议签订生效之日起30日内签订房屋回购协议,超出此期限,视为自动放弃。回购房屋坚持“先签协议,先排号,先选房”的原则,待回购房屋达到预售条件后,凭回购协议与房屋开发建设方签订房屋买卖合同,一次性交纳房屋回购款。

(1)商铺回购方式。

认定为商铺的被征收人选择回购方式的,所征收商铺按照1:1的比例等面积回购,回购价格13300元/m2,回购面积超出被征收面积的部分按市场价补交差价。

“十字街公安局商务局片区”商铺回购区域:原址区域指定楼盘,“工信局供销联社片区”商铺回购区域:原址区域指定楼盘。

(2)住宅回购方式。

①被征收人选择回购方式的,享受住宅回购优惠政策,被征收人按3500元/m2交纳征收回购对等面积房款,可购置到1.2倍征收对等面积的房屋(含公摊,公摊计算以法律法规规定的标准核定)(以老旧危楼为例:征收100 m2住宅,被征收人获得房屋补偿款35万元,用此补偿款可回购120m2指定区域的商品房)。

“十字街公安局商务局片区”住宅回购区域:原址区域指定楼盘,“工信局供销联社片区”住宅回购区域:原址区域指定楼盘。

房屋回购原则上每户只可回购一套住宅、就近靠档,确因家庭人口较多或已婚子女与父母共同居住的,经申请批准可回购两套住宅,但最大不得超过被征收房屋面积的140%。

②回购期房面积超出应回购面积部分的房屋划分为三个价格段次:超过应回购面积0-5㎡(含 5 ㎡)段次的,以回购房成本价3500元/㎡核算;超过应回购面积5-10㎡(含 10 ㎡)段次的,以回购房市场优惠价4000元/㎡核算;超过应回购面积10㎡以上(不含 10 ㎡)的,以回购房市场价核算。

3.自购商品房安置:被征收人在商品房中自由选购商品住宅的,购房价格由市场决定,购房过程与征收人无关。

4.北街公厕产权调换安置补偿办法:

北大街公厕在项目开发建设中按照不小于原规模且便于市民使用的地点配套建设,建成后产权归县政府。

(四)搬迁补助及其他补偿

1.装修过渡费及停业补助:

选择一次性货币安置补偿方式的,住宅过渡费按住宅面积每月8元/㎡进行补偿,装修过渡期为4个月,实行一次性补偿。门面房不予补偿过渡费。

选择回购方式的,在签订回购房屋卖买合同至回购房屋交付使用当月期间,由项目承接建设单位给被征收人按商铺回购房屋面积每月60元/m2的标准发放商铺停业补助费;按住宅回购房屋对等等征收面积每月12元/㎡的标准发放住宅过渡费。补助期限暂定为24个月,一次性发放,具体发放周期和金额按实际安置结束之日以上述标准核算,长退短补。

2.固定电话迁移费:108元/部。

3.住宅房屋搬家补助费:按拆除住宅面积基数12元/㎡。

4.空调迁移费:200元/台。

5.太阳能热水器迁移费:200元/组。

6.有线电视迁移费:100元/户。

7.原有房屋装饰费用:被征收房屋的室内装修,按评估机构实际评估金额予以补偿。

8.附属物补偿费用:根据被征收人附属物实际状况进行清登,主要包括独立使用的简易房、厕所、圈舍、厨房、杂物房,院内围墙、大门、花台、压井、石墙,室内的灶台、火炕,院内生长的用材树、经济树等,具体按照现状由评估单位评估核定补偿费用。

(五)其他情形

1.生活特困家庭。房屋征收户中原享受五保的家庭和因灾、因病导致生活困难家庭,相关部门不得将征收房屋补偿所得计算家庭收入,取消民政救助等项目。五保家庭、优抚对象、义务兵家属、烈士家属在公告发布之日起30日内签订征收协议的,每户一次性给以10000元的补助(涉及两项及以上的不重复享受)。

2.托底保障政策。房屋征收后它处再无住宅,其所得补偿款无法购买到满足基本住房需求住宅的被征收人,在政府保障房中予以照顾解决。

(六)房屋征收奖励

签订协议依时间顺序实行梯次奖励,按被征收房屋(只计算征收住宅)面积,在征收工作组入户征收动员之日起10日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予300元/㎡奖励;入户征收动员之日起11日后20日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予200元/㎡奖励;入户征收动员之日起21日后30日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予100元/㎡奖励,30日后签订协议的不予奖励。签订协议后不能在规定时限内腾空房屋的,视为自动放弃奖励资格。该奖励办法在被征收人签订协议并腾空交房的规定时间内有效,否则取消奖励。同时,选择回购征收户享有优先选择回购房的权利。

(七)征收协议的签订

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿内容和搬迁期限等事项协商一致后签订《房屋征收补偿协议》,选择房屋回购的征收户,同时补充签订《房屋回购意向性协议》。《房屋征收协议》由被征收土地房屋的产权人、合法继承人或授权委托人签订。

(八)补偿发放

被征收人依据被征收的土地房屋和补偿标准,在《房屋征收补偿协议》签订并交房生效后,发放土地房屋征收补偿款。

三、土地房屋征收程序

第一阶段(2018年7月2日-2018年7月31日):宣传动员、调查摸底阶段。主要任务:一是征收部门对拆迁范围内各户土地、房屋建筑、地面附着物进行调查登记,公示、确认和汇总。二是征收部门对拆迁范围内权属不清的土地、房屋和属于违法违章建筑物的,依法作出裁定和处理。三是深入棚改户宣传法规政策和征收补偿方案,征求群众意见,做好群众思想工作。

第二阶段(2018年8月1日-2018年9月10日):发布公告阶段。主要任务:一是由政府组织相应人员和利益群体,对社会不稳定因素进行风险评估,并制定相应措施。制定补偿安置方案、征求公众意见,对提出的不同意见,由政府征收部门组织进行公开听证,根据听证会纪要归纳的处理意见进行修订。二是将社会稳定风险评估结果及安置补偿方案上报政府,经政府会议讨论,作出房屋征收决定,发布征收决定的公告,公布房屋征收补偿安置方案,告知被征收人行政复议,行政诉讼权利事项。三是开展征收评估及复核认定工作。

第三阶段(2018年9月11日-2019年3月10日):签订土地房屋征收补偿协议、征收房屋阶段。主要任务:一是签订房屋征收补偿协议,组织被征收人搬迁交付房屋,兑付房屋征收补偿各项费用,将征收土地上树木、房屋、临时建筑物等进行全面清理拆除。二是协调处理房屋征收争议、纠纷,妥善化解矛盾。三是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成协议,或产权人不明确的,由征收人按照补偿方案作出补偿决定,并予以公告。被征收人有依法申请行政复议和提起行政诉讼的权利。四是对达不成协议的被征收人,需要申请法院执行的征收案件,在充分做好思想工作的基础上,做好申请强制执行的有关工作。

四、相关事项和法律责任

(一)被征收人应当保证名下房产、土地、构筑物、果树、水电等产权、使用权的真实有效,如因被征收人隐瞒等原因导致发生纠纷,被征收人承担由此产生的法律责任。

(二)被征收人应配合房屋征收部门开展入户调查工作。被征收人在办理房屋征收补偿事宜时,应提供房屋所有权证、土地使用权证、户口簿及身份证等相关证明材料。

(三)被征收人签订征收补偿协议后,应当在约定期限内将被征收房屋交由征收人拆除,按协议补偿过的一切建筑物、构筑物均由征收人全权处理。

(四)违法违章建筑物、构筑物和超过批准期限的临时建筑,由责任人自行拆除;拒不拆除的,依法强制拆除。

(五)在实施市政基础设施建设中,涉及水电、杆塔、管线等设施需迁移或新建的,责任单位应无条件积极主动配合项目实施,不再给予补偿。

(六)产权人灭失户土地房屋的征收。灭失户无法定继承人或遗赠人的,其住房征收补偿归村集体或单位所有;灭失户有法定继承人或已有效遗赠协议确定受赠人的,依据《继承法》或遗赠协议分配其住房征收协议补偿。未按遗赠协议履行赡养义务或继承权被依法剥夺的,其住房征收补偿仍归村集体或单位所有,如发生争议,可通过司法途径解决。

(七)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的征收期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,按相关法律法规的规定,由房屋征收部门依法做出征收补偿决定。

(八)被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由征收人依法申请人民法院强制执行。

五、禁止行为

(一)凡属征收范围内的单位和个人,自征收公告发布之日起不得进行以下活动,否则在征收补偿过程中不予确认,所产生的一切损失和后果由被征收人自行承担。

1.新建、改建、扩建及装饰房屋的;

2.改变房屋和土地用途的;

3.房屋抵押、质押或改变物权的;

4.办理卫生、工商、税务等相关手续的;

5.办理分户、过户的;

6.法律法规规定的其他事项。

(二)征收补偿协议签订后,被征收人不得擅自拆除或破坏被征收房屋内的门、窗、水管、电线等设施。否则,由此引发的一切安全责任事故由被征收人自行承担。

(三)被征收人须自行缴清搬迁前所使用的水、电、有线电视、网络、电话等所有费用。

六、其他

根据法律法规规定,本方案适用于本项目范围内土地房屋征收补偿安置,未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省市县棚户区改造及土地房屋征收等相关规定执行,特殊情况由成县棚户区改造工作领导小组集体研究决定后,可补充方案内容。征收和补偿安置工作结束后本方案自行废止。